Ai phải chịu trách nhiệm đóng thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ những trường hợp được miễn thuế theo Điều 4, Khoản 1 và Khoản 2 của luật này.
Cụ thể, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng sẽ là bên có thu nhập từ việc chuyển nhượng và do đó, sẽ có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân liên quan đến giao dịch này.
Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, việc tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nếu giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn mức giá đất theo bảng giá đất của UBND tỉnh, công thức tính thuế thu nhập cá nhân sẽ là:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Trong đó, “Giá chuyển nhượng” là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Diện tích x Giá 1m² theo bảng giá đất
Trường hợp 2: Chuyển nhượng quyền thuê đất
Đối với chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc thuê mặt nước, công thức tính thuế thu nhập cá nhân là:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại
Trong đó, “Giá chuyển nhượng” là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc thuê mặt nước. Nếu giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn mức giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại, giá cho thuê lại sẽ được tính theo bảng giá đất của UBND tỉnh.
Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản:
Thông thường, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản, các bên liên quan sẽ phải chịu chi phí thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, có một số trường hợp đặc biệt được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện thủ tục này. Cụ thể, các trường hợp miễn thuế bao gồm:
TH1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa thành viên trong gia đình với nhau
Cụ thể, theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người trong gia đình với nhau được nêu sau đây sẽ được miễn thuế TNCN: chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Ngoài ra, trường hợp bất động sản là đất đai do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này cũng sẽ được miễn thuế TNCN.
TH2: Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có 01 nhà ở/đất ở
Cũng theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định, trong trường hợp người có thu nhập đến từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở, nhưng người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người đó sẽ được miễn thuế TNCN.
Tuy nhiên, cá nhân thuộc trường hợp này được miễn thuế TNCN cần phải đáp ứng các điều kiện được nêu sau đây:
– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:
+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi”
Thời điểm tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản
Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản được xác định tùy thuộc vào các điều kiện và thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, cụ thể như sau:
- Không có thỏa thuận bên mua chịu thuế: Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận rằng bên mua sẽ chịu nghĩa vụ thuế thay cho bên bán, thì thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
- Có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán: Nếu hợp đồng chuyển nhượng quy định rằng bên mua sẽ là người nộp thuế thay vì bên bán, thì thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
- Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai: Đối với trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trong tương lai, thì thời điểm tính thuế sẽ được xác định là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế.
